哈萨克斯坦 ：世界上唯一拥有八类住房的国家

（哈萨克国际通讯社讯）哈萨克斯坦房地产市场存在着一定的矛盾——尽管本国生产商的比例在增加，且不受地缘政治形势和美元价格波动的影响，但住房价格仍在持续上涨。专家指出，开发商对住房分类的操控是导致住房价格上涨的原因之一。

2024年，哈萨克斯坦平均房价为502,000坚戈/平方米。哈统计署公布数据显示，2023年新建住房平均价格为494,000坚戈/平方米。2019年，这一数字为275,000坚戈。

住房价格的上涨与哈萨克斯坦建筑材料生产商比例的增长相关。根据哈萨克斯坦工业和出口中心QazIndustry的专家评估，2022年，本地生产商在国内市场的占有率为66%，比2021年增加了8%。此后几年内平均每年仅增长1%，到2024年达到了68%。根据工业和建设部的计划，到2029年，本地生产商的占有率预计将增加至85%。

对住房分类的操控

哈萨克斯坦建筑商联盟主席T.Ergaliev认为，尽管本地生产商的占比在增加，但建筑材料的供应量并未跟上。

- 官方统计数据似乎不太准确。我们所需的玻璃、型材、泵、阀门和外墙材料仍需从国外进口，- Ergaliev说。

哈萨克斯坦仍然严重依赖进口。尽管某些类别的本地建筑材料生产商比例在增加，但根据国家统计署的数据，本地水泥生产商满足了94.2%的需求。

- 在所有建筑材料中，我们只有混凝土能够自给自足。而玻璃、部分幕墙、外墙元素和保温材料仍需从国外进口。我们能自行生产部分材料，但质量不如进口产品，- Ergaliev解释道。

国际投资和房地产市场专家L. Tettin持不同意见。他认为，当前哈萨克斯坦每平方米住房中至少有50%的材料源于进口，特别是大众住房。而随着住房等级的提高，进口材料的比例显著上升。

与此同时，住房分类常常成为建筑公司的操控对象。

- 如果我们分析一下目前在售的住房，会发现哈萨克斯坦是世界上唯一一个拥有八种住房分类的国家——包括经济型、标准型、舒适型、舒适+型、商务型、商务+型、高级型和豪华型，而世界其他国家通常只有四到五种分类。- Tettin表示。

专家认为，这与哈萨克斯坦的建筑市场仍处于发展阶段有关。尽管行业内对住房分类有所讨论，但这并不符合建筑商和开发商的利益。

- 开发商安装上便宜的围栏和几部摄像头，宣称小区有安保和监控系统，住房就可以升级为舒适型。如果在大厅内再挂几幅画，就能称之为舒适+型住房。这样一来，每平方米的价格就能增加25%到30%。-  Tettin说道。

如何稳定价格？

哈萨克斯坦建筑商联盟主席认为，建筑公司需要一个稳定的经济环境，而稳定经济的关键是提高本地生产量。对于建筑公司和最终消费者来说，最大的优势是全国范围内的快速交付能力，以及由于没有运输和关税费用而带来的价格稳定和可负担性。

Ergaliev表示，建筑公司非常重视价格的稳定。在施工期间，建筑材料的价格频繁上涨会导致公司利润受损。因此，保持价格稳定对公司来说至关重要。

此外，关税联盟是本土生产发展面临的主要壁垒。

- 关税联盟扫清了许多障碍，邻国可以在我们这里销售他们的建筑材料，让一些本地生产商难以竞争。随着欧亚经济联盟和关税联盟的成立，我们丧失了盈利能力。因此，需要增加建筑材料生产商的数量，通过竞争来提升产品质量，- Ergaliev指出。

Tettin认为，政府对建筑材料生产商的支持是稳定建筑材料和住房价格的关键措施之一。直接注资，例如动用养老金储蓄，无法解决住房负担问题，但投资生产将有助于控制成本。

然而，发展生产的主要障碍在于市场需求不足，而哈萨克斯坦的市场规模非常有限。同时，由于竞争力不足，进入邻国市场也存在着挑战。

- 我们正面临两难境地：一方面，长期投入到建筑材料生产的回报有限；另一方面，不进行投资就意味着我们将依赖外部供应，- 专家总结道。

房地产市场或将迎来新一轮增长

建筑联盟主席预测房地产整体价格继续上涨。不过，本土生产商的份额增加可能会对价格形成一定的抑制，从而有助于调控住房价格。

- 从统计数据来看，自2000年以来，建筑材料价格始终处于稳步上升趋势，未曾出现过下跌。- Ergaliev指出。

根据Tettin的观点，由于进口建筑材料的成本受到汇率波动的影响，房地产市场预计将迎来至少25%的再度上涨。

此外，房地产市场的不确定性也是一个因素。

- 阿斯塔纳去年投入使用的超过350万平方米的住房导致了上半年市场的停滞。今年设定了更高的建设目标，但上半年仅完成了250万平方米。预计市场将出现供应短缺，因为人口增长将继续推动需求，而供应则在减少，- 专家总结道。

2021年，巨额养老金储蓄流入市场导致了支付能力需求被挤出，并引发了房地产市场的波动。2021年，房地产交易高达606,000宗，但随后交易量逐年减少——2022年降至472,000宗，2023年进一步下降至418,000宗。

Tettin还指出，基础设施问题同样严重。

他表示，水资源和排污设施的不足导致了单位面积成本的增加。自2022年12月起，首都政府宣布暂停对新建项目进行技术条件审批，这导致建设规模减少，而市场需求依然高企。

【编译：嘉嘉（实习） 审校：木合塔尔·木拉提】