哈萨克斯坦房价为何难以下降？专家解析背后深层原因

住房交易持续增长

根据官方统计数据，今年4月，哈萨克斯坦住房买卖市场明显活跃。

数据显示，今年3月全国共完成住房交易28493笔，而4月增至35154笔，环比增长23.4%。

其中，阿拉木图、阿斯塔纳和卡拉干达州在住房交易数量方面位居全国前列，乌勒套州交易量则相对较少。

不久前，副总理兼国家经济部长赛热克·朱曼哈林也曾公开表示，对于“房价将出现明显下跌”的观点持怀疑态度。

人口增长推动住房长期需求

穆拉特·卡斯塔耶夫认为，推动哈萨克斯坦房价上涨的首要因素，是人口持续增长带来的长期住房需求。

他说，哈萨克斯坦人口每年大约增加22万至24万人。按照国际标准，人均住房面积至少应达到30平方米。

“仅为满足新增人口需求，全国每年就需要新增约700万平方米住房。”他说。

目前，哈萨克斯坦总人口约2050万，人均住房面积约为25平方米。若要将这一指标提高至30平方米，全国还需要新增约1.03亿平方米住房。

卡斯塔耶夫指出，即使2025年全国新增住房面积达到2000万平方米，并长期维持这一建设速度，哈萨克斯坦仍至少需要约8年时间，才能实现供需相对平衡。

“也就是说，即便不考虑其他因素，仅从住房供需关系来看，未来数年需求仍将明显高于供给，因此房价仍会继续上涨。”他说。

他表示，只有在住房供应与市场需求逐渐趋于平衡后，房价上涨速度才可能放缓，并最终接近通胀水平。

建材进口依赖推高成本

专家认为，影响房价的第二个关键因素，是哈萨克斯坦建筑行业仍高度依赖进口建材及国外设备。

他说，即便部分建筑材料已实现本地生产，但相关机械设备、原材料和生产体系仍大量依赖国外市场，因此建筑成本仍受到国际通胀和外汇汇率波动影响。

卡斯塔耶夫表示，目前坚戈汇率阶段性走强、美元走弱，确实在一定程度上减缓了房价上涨压力，但这种情况更多与当前地缘政治局势有关。

“如果中东局势缓和、国际油价回落，坚戈可能再次承压，建筑成本和房价也可能重新上涨。”他说。

他认为，从长期来看，哈萨克斯坦只有扩大本国建材工业，并逐步实现建筑设备和工业机械本土化，才能真正降低住房建设成本。

高利率限制本土制造业发展

卡斯塔耶夫还指出，当前高融资成本也是制约住房市场健康发展的重要问题之一。

他说，目前企业贷款利率普遍超过20%，在这种情况下，新建制造业项目几乎难以启动。

“能够承担20%以上贷款利率的，通常只有利润极高且现金流稳定的大型企业。而建材产业属于投资回收周期较长的行业，更需要长期、低利率融资支持。”他说。

专家认为，如果缺乏低成本融资环境，本土工业和建筑材料产业就难以快速发展，建筑行业也将继续依赖进口。

房价短期难现大幅下降

对于外界普遍关注的“房价是否会下降”问题，卡斯塔耶夫表示，当前哈萨克斯坦房价大概率不会出现明显回落，只可能出现涨幅放缓。

他预测，如果今年哈萨克斯坦通胀率维持在10%左右，住房价格整体也将大致按这一幅度上涨。

他同时指出，如果按揭贷款进一步收紧、居民购买力下降，房价上涨速度可能受到抑制。但若房价停止上涨，开发商可能减少甚至暂停新建项目，而人口增长又会重新推动市场需求回升，最终再次带动房价上涨。

“如果住房建设速度跟不上人口增长速度，房价上涨就难以避免。”他说。

他认为，要实现住房市场真正稳定，哈萨克斯坦每年住房建设规模不仅应维持在2000万平方米，还需要进一步提高至2500万至3000万平方米。

房价暴跌只会出现在危机时期

卡斯塔耶夫表示，住房价格大幅下跌只可能出现在极端经济危机背景下，例如严重经济衰退、居民收入急剧下降等情况。

但即便如此，这种现象也很可能只是短期波动。

他解释称，如果房价下降而建筑成本依旧高企，房地产开发将失去盈利空间，建筑企业会减少新项目建设，市场供应随之下降，而住房需求并不会消失，最终价格仍会重新上涨。

专家最后指出，在当前经济结构下，哈萨克斯坦住房价格难以真正下降，只能通过降低通胀、稳定汇率、推动经济多元化和发展本土制造业等方式，逐步减缓房价上涨速度。

“如果未来能够将年通胀率控制在5%至7%，那么住房价格上涨幅度也有望同步放缓。”他说。

【编译：木合塔尔·木拉提】