零首付房贷：哈萨克斯坦购房者如何避免债务陷阱？

（哈萨克国际通讯社讯）近年来，哈萨克斯坦的购房者可以选择零首付房贷，但这一看似便利的贷款方式是否真的划算？它又存在哪些风险？本文将深入分析零首付房贷的运作模式及其潜在问题，以帮助购房者做出理性决策。

房贷的基本条件

不动产，尤其是住房，是重要的资产，但对于大多数人而言，一次性支付房款并不现实，因此许多人选择银行贷款购房。在哈萨克斯坦，二级银行是主要的房贷发放机构，而银行在提供房贷时也需承担风险。一方面，贷款金额通常较大，另一方面，贷款期限较长，一般为5至15年。为降低风险，银行通常会将购房者所购买的房产作为抵押。

贷款审批主要基于以下两大因素：

1. 借款人的还款能力
   银行在计算借款人的贷款资格时，会考虑其月收入扣除生活最低开支（2025年哈萨克斯坦的生活最低保障标准为46,228坚戈）后的余额。若申请人已婚，银行还会计算家庭成员的生活开支，并评估其是否仍有足够的资金支付每月房贷。

2. 首付款的比例
   传统房贷模式要求购房者支付房款的一部分作为首付，而银行仅提供剩余金额的贷款。在哈萨克斯坦的大多数银行，首付比例通常为房价的15%至20%。“家庭银行”除了特定政策外，要求50%的首付款。首付款不仅是购房者支付能力的象征，也影响贷款条件。一般而言，首付比例越高，贷款利率越低，贷款期限越短，购房者的整体还款成本也更低。

零首付房贷的现实

根据Krisha网站分析，目前哈萨克斯坦仅有人民银行和中央贷款银行正式提供零首付房贷，但这类贷款有严格的附加条件，主要要求借款人提供一套价值相当的房产作为抵押。也就是说，在贷款还清之前，购房者需同时抵押所购房产和另一套房产。因此，这类贷款主要面向已拥有不动产的购房者，并非适用于所有人，因此对整体房贷市场的影响有限。

- 世上没有免费的午餐。银行提供零首付房贷，必然会要求相应的抵押物。通常，申请人需要提供额外的房产作为担保。这种房贷模式仅适用于已有房产的人，而不适用于所有购房者。因此，它对整体市场影响有限。 - 行业专家列夫·特京指出。

零首付房贷的潜在风险

尽管零首付房贷为购房者提供了快速购房的机会，但它也带来了额外的风险：

1. 高额月供
   由于贷款金额较大，每月还款压力更重。在经济形势不稳定的情况下，借款人可能难以按时还款。如果逾期严重，银行有权通过法院拍卖抵押房产以偿还贷款。

2. 他人房产作为抵押的风险
   借款人也可用亲属或朋友的房产作为抵押，但房产所有人需书面同意。一旦借款人无力偿还贷款，银行有权出售该抵押房产，可能会导致家庭纠纷甚至法律诉讼。

非法贷款操作的风险

部分房产中介和贷款经纪人宣传“零首付房贷”的广告，但其中许多涉及违法操作。例如：

• 虚假房产评估
  贷款中介可能与银行指定的评估机构串通，人为抬高房价。例如，一套市场价为3000万坚戈的房产，在评估时被人为提高至3600万坚戈，以此让购房者获得更高额度的贷款。然而，这种操作不仅违法，还可能导致购房者承担远高于市场价的贷款金额。

• 高额中介费用
  部分经纪人向购房者收取高额服务费，可能是贷款金额的固定比例（如10%）或固定金额（如50万坚戈）。然而，即便购房者支付了这笔费用，银行仍可能拒绝贷款申请，导致购房者蒙受经济损失。

财务规划是关键

对于购房者而言，购房前的财务规划极为重要。专家建议，在申请房贷之前，购房者应储蓄至少20%的房价作为首付款，并习惯于每月固定存钱，以适应未来房贷的还款压力。

- 如果一个人连20%的首付款都无法存下，那么他很可能缺乏稳定的财务状况，未来的还款风险极高。数据显示，这类购房者有50%的概率会面临贷款违约，最终可能失去房产。 - 专家列夫·特京警告。

总的来说，零首付房贷虽能帮助部分购房者更快买房，但其高额还款压力和潜在法律风险不容忽视。在经济形势不确定的情况下，购房者应慎重考虑自身的财务能力，尽量通过储蓄积累首付款，以降低整体还款成本，避免陷入债务困境。

【编译：达娜】